住宅の購入を検討する時の目安となるのが、住宅ローンでどれくらい借り入れが可能なのかという「借入可能額」ではないでしょうか。
借入可能額がわからないと、どれくらいの物件を購入できるかわからないので、まずは借入可能額を知ることが大切です。
では、住宅ローンで借入ができる借入可能額はどれくらいになるのか計算方法などをご紹介していきましょう。
＜概算での借入可能額と返済負担金で25％を超えないことが大切＞
借入可能額を簡単に計算する方法として年収の何倍かという見方があります。
ここで言う年収は必ず手取り金額で計算してください。
実際に借入可能額を計算する時も手取り金額を元に計算します。
もし、手取り金額が分からない場合は、税込み年収の8割が手取り金額と考えてください。
概算での借り入れ可能額は年収（手取り額）の約5倍程度だと言われています。
年収に対してローンの割合が25％以下になるのが妥当です。
年収に対してのローンの割合を「返済負担率」と言います。
つまり、返済負担率が25％以下が妥当だということです。
これ以上になると、返済していくことが困難な状況になるので、これ以上の金額は借入しない方が良いということです。
返済負担率の計算の仕方は、「住宅ローンの年間返済金額÷年収×100」で求めることができます。
この計算方法で25％以下になっていれば住宅ローンで借入をしても返済していける金額ということになります。
実際に、住宅ローンで有名なフラット35は返済負担率を30％で計算していますので、もう少し借入ができるようになっていますが、返済していくには25％を超えると厳しい状況になるので、上限まで借入するのではなく、返済可能な金額を借入する方が良いでしょう。
＜年収別、金利別で見る借入可能額＞
では、実際に年収事にどれくらいの金額が借入可能なのかというところを見ていきますが、あくまでも返済負担率25％のことを忘れないようにしてください。
住宅ローンを組む時に、あと二つ大切なことがあります。
それは、「金利」と「返済期間」です。
例を出した方が分かりやすいので、住宅ローンの「フラット35」を使ってみましょう。
フラット35の返済期間は10～35年となっています。
恐らく一番多いのが35年ローンだと思いますので、35年ローンの場合で見ていきます。
次に「金利」ですが、住宅ローンの金利は変動金利と固定金利があります。
変動金利は文字通り、金利が変動し、固定金利は金利が固定されています。
変動金利は常に変動する金利ですので、ご説明がしやすいように、今の最低金利から計算していきます。
現在の最低金利が0.5％くらいですので、金利を0.5％から始めます。
そして、一番高い金利が固定金利の2.9％くらいですので、3％を最高金利として0.5％と3％の違いを金額にして比べてみます。
そして、返済負担率ですが、フラット35の場合、年収400万円未満は30％、年収400万円以上は35％までという上限が設定されています。
返済負担率のことをご説明した時にお話しましたが、借入妥当金額は返済負担率が25％ですので25％も組み込んでご説明していきます。
それでは、年収別にご説明していきましょう。
・年収300万円の借入可能額
最初はわかりにくいので、金利0.5％の場合のみ細かく借入可能額を表示していきましょう。
〇金利0.5％の場合
返済期間10年→返済負担率25％なら731万円
返済負担率30％なら877万円
年収300万円の場合は返済負担率30％まで
返済期間15年→返済負担率25％なら1,083万円
返済負担率30％なら1,300万円
返済期間20年→返済負担率25％なら1,427万円
返済負担率30％なら1,712万円
返済期間25年→返済負担率25％なら1,762万円
返済負担率30％なら2,114万円
返済期間30年→返済負担率25％なら2,088万円
返済負担率30％なら2,506万円
返済期間35年→返済負担率25％なら2,407万円
返済負担率30％なら2,889万円
となります。
では、金利別に35年ローンを組んだ時の借入可能額を見ていきましょう。
〇金利1％の場合の借入可能額
返済期間35年→返済負担率25％なら2,214万円
返済負担率30％なら2,656万円
〇金利1.5％の場合の借入可能額
返済期間35年→返済負担率25％なら2,041万円
返済負担率30％なら2,449万円
〇金利2％の場合の借入可能額
返済期間35年→返済負担率25％なら1,886万円
返済負担率30％なら2,264万円
〇金利2.5％の場合の借入可能額
返済期間35年→返済負担率25％なら1,748万円
返済負担率30％なら2,097万円
〇金利3％の場合の借入可能額
返済期間35年→返済負担率25％なら1,624万円
返済負担率30％なら1,948万円
となります。
こうしてみると、やはり金利が上がるにしたがって借入金額が少なくなっていますね。
・年収400万円以降の借入可能額
年収400万円を超えると返済負担率の上限が35％まで引き上げられますので、25％、30％、
35％の3段階で金額を表示していきます。
ですが、あくまでも25％を参考に物件の金額を決めるようにしてください。
〇金利0.5％の場合の借入可能額
返済期間35年→返済負担率25％
年収400万円なら3,210万円、年収500万円なら4,012万円、
年収600万円なら4,815万円、年収700万円なら5,617万円
返済負担率30％
年収400万円なら3,852万円、年収500万円なら4,815万円、
年収600万円なら5,778万円、年収700万円なら6,741万円
返済負担率35％
年収400万円なら4,494万円、年収500万円なら5,617万円、
年収600万円なら6,741万円、年収700万円なら7,865万円
年収1,000万円になると、返済期間35年で返済負担率25%なら8,025万円、
30％なら9,630万円、35％なら11,235万円の借入が可能となります。
では、最高金利となる3％で見ていきましょう。
〇金利3％の場合の借入可能額
返済期間35年→返済負担率25％
年収400万円なら2,165万円、年収500万円なら2,706万円、
年収600万円なら3,248万円、年収700万円なら3,789万円
返済負担率30％
年収400万円なら2,598万円、年収500万円なら3,248万円、
年収600万円なら3,897万円、年収700万円なら4,547万円
返済負担率35％
年収400万円なら3,031万円、年収500万円なら3,789万円、
年収600万円なら4,547万円、年収700万円なら5,305万円
となります。
年収1,000万円になると、返済期間35年で返済負担率25％なら5,413万円、
30％なら6,496万円、35％なら7,578万円となります。
やはり、金利が上がるにしたがって借入可能額が減っているのがわかりますね。
まとめ
借入限度額は、あくまでも「限度額」
住宅を購入する時は、借入限度額いっぱいまで使って、いい家を購入したいと思うかも
しれませんが、それでは返済負担率が高くなり、せっかくの夢のマイホームが悪魔のマイホームになってしまいます。
返済計画などもきちんと考えましょう。
子供の成長と共に教育資金も必要になりますし、老後のこともあります。
無茶をせず、自分たちにとって、本当に夢のマイホームになるように無理のない借入金額を考えましょう。